JIKO 계산기가족 간 부동산 소유권 이전의 2가지 경로(유상 매매 vs 무상 증여)
부모나 배우자 등 특수관계인에게 부동산을 넘기는 방법은 대가를 받고 파는 '양도(매매)'와 대가 없이 무상으로 넘겨주는 '증여'로 나뉩니다. 세법상 양도는 매도인(부모)이 양도소득세를 부담하고, 증여는 수증자(자녀)가 증여세를 부담합니다. 상속세및증여세법 제44조에 따라 직계존비속 간의 매매는 원칙적으로 '증여'로 추정하므로, 양도로 인정받으려면 자녀의 명확한 소득원천과 실제 금융 계좌 이체 내역을 증빙해야 합니다.
증여세율(10%~50%)과 양도소득세율(6%~45%)의 구조적 차이
증여세는 전체 증여 재산가액에서 증여공제(배우자 6억, 성인 자녀 5,000만, 미성년 2,000만 원)를 뺀 과표에 10%~50%의 5단계 누진세율을 적용합니다. 반면 양도세는 시세 전체가 아닌 '양도차익(매도가 - 취득가)'에 대해서만 과세합니다. 따라서 1) 부모가 1세대 1주택 비과세이거나 취득가 대비 집값이 거의 오르지 않은 경우에는 '양도'가 유리하고, 2) 다주택 중과세 대상이거나 자녀의 자금 출처가 부족한 경우에는 '증여'가 유리합니다.
부담부증여(전세보증금·담보대출 승계)를 통한 세금 분산 테크닉
부담부증여는 주택에 담보된 대출금이나 전세보증금 채무를 자녀가 인수하는 조건으로 증여하는 방식입니다. 채무액 상당액은 부모의 '양도'로 보아 양도세가 과세되고, 채무를 뺀 순수 지분액만 자녀의 '증여'로 과세되어 세목이 둘로 분산됩니다. 부모가 1주택 비과세이거나 다주택 중과 배제 기간일 때 채무 비율을 조절하면 단순 증여 대비 수억 원의 절세가 가능합니다.
특수관계인 저가 양수도 시 부당행위계산부인(시가 5% or 3억 룰)
부모가 자녀에게 시세보다 지나치게 싸게 팔면 세법상 제재를 받습니다. 소득세법상 시가와 거래가액의 차액이 '시가의 5% 이상'이거나 '3억 원 이상'인 경우 부당행위계산부인 규정이 적용되어 시가를 기준으로 부모에게 양도세를 재계산합니다. 또한 상속세및증여세법에 따라 시가 대비 30% 또는 3억 원을 초과하여 저가 매수한 자녀에게는 차액에 대한 증여세가 추가 추징됩니다.
실전 사례 워크스루 (시세 10억 원 아파트(차익 6억 원) 이전 시 1주택 비과세 양도 vs 단순 증여 비교)
시뮬레이터의 대입 조건을 직접 세법 산식에 대입하여 실제 양도소득세 과세표준과 세액 산출 과정을 단계별로 풀어서 확인해 보겠습니다.
Step 1. 부동산 시세 1,000,000,000원 및 양도차익 600,000,000원 설정
- 아파트 평가 시세: 1,000,000,000원 (취득가액: 400,000,000원)
- 수증/매수 대상: 성인 자녀 (자금 출처 확보)
Step 2. 1세대 1주택 부모의 유상 양도 시 양도세(0원) 산출
- 1세대 1주택 비과세 요건(12억 원 이하) 충족
- 부모의 양도소득세 납부액: 0원 (전액 비과세)
Step 3. 단순 증여 시 증여세(218,250,000원) 및 손익분기 도출
단순 증여 시 성인 자녀 공제 5,000만 원 차감 후 30% 세율이 적용되어 218,250,000원의 증여세가 발생하므로, 자녀의 매매 자금이 소명된다면 양도 방식이 2억 1,825만 원 더 유리합니다.