JIKO 계산기대환 대출 시 반드시 확인해야 할 3대 숨은 비용
단순 표면 금리만 보고 대환을 결정하면 낭패를 볼 수 있습니다. 1) 기존 은행 중도상환수수료, 2) 대출금액 5,000만 원 초과 시 발생하는 인지세(고객 50% 부담), 3) 기존 담보권 말소 등기 수수료(건당 약 4~5만 원), 4) 채권 매입 할인료 등 부대비용 총액을 사전에 합산해야 합니다.
대환 시 DSR 규제 및 스트레스 DSR 적용 유의점
신규 대환 대출을 심사할 때 현행 DSR(40%) 및 스트레스 DSR(가산금리 반영) 규제가 신규로 적용됩니다. 대출 원금이 그대로라도 소득 감소나 신용대출 증가로 DSR 한도를 초과하면 대환 자체가 거절되거나 대출 원금을 일부 상환해야 할 수 있습니다.
금리 인하 요구권과의 우선순위 비교
타행으로 대출을 갈아타기 전, 현재 이용 중인 은행에 '금리인하요구권(승진, 소득 증가, 신용점수 상승, 부채 감소 등)'을 먼저 신청해 보는 것이 현명합니다. 기존 은행에서 금리를 낮춰주면 수수료와 인지세 부담 없이 즉시 이자를 낮출 수 있습니다.
대환대출 실행 전 7대 필수 점검 체크리스트
첫째, 기존 대출의 3년 만료일 D-day를 계산해야 합니다. 둘째, 신규 은행의 우대금리 조건(급여이체, 카드 실적 등)을 매달 유지할 수 있는지 확인해야 합니다. 셋째, 기존 대출의 장기주택저당차입금 소득공제 혜택 승계 가능 여부를 점검해야 합니다.
실전 사례 워크스루 (주담대 1억 5,000만 원, 5.2% → 3.7% 대환 시 부대비용 합산 및 1년 차 순손익 대조)
시뮬레이터의 대입 조건을 직접 수학 공식에 대입하여 실제 중도상환수수료와 실질 절감 이자 차이를 단계별로 풀어서 확인해 보겠습니다.
Step 1. 대환 실행 시 발생하는 3대 부대비용 총합산
- 기존 대출 잔여 중도상환수수료 (0.6%): 150,000,000원 × 0.006 = 900,000원
- 신규 대출 인지세 (50% 고객 부담): 75,000원
- 기존 근저당권 말소 등기 비용: 50,000원
- 대환 총 부대비용 합계: 1,025,000원
Step 2. 금리 1.5%p 인하로 절감되는 연간 이자
- 금리 인하 폭: 5.2% - 3.7% = 1.5%p
- 1년간 순수 절감 이자: 150,000,000원 × 0.015 = 2,250,000원 (월 약 18.75만 원)
Step 3. 부대비용 전액 차감 후 1년 차 순이익
대환 첫해에 총 부대비용 1,025,000원을 모두 제하고도 순수하게 +1,225,000원의 이자 비용을 아낄 수 있으며, 2년 차부터는 부대비용 없이 매년 2,250,000원씩 이자가 절감됩니다.