JIKO 계산기DTI(총부채상환비율)의 명확한 정의와 계산 공식
DTI는 담보 부동산의 가치만을 보던 LTV의 한계를 극복하고, 차주가 매년 벌어들이는 소득으로 빚을 갚을 능력이 있는지를 검증하는 소득 기반 대출 규제입니다. 공식은 (주담대 연간 원리금 + 기타 대출 연간 이자) / 연간 총소득입니다.
DTI와 DSR의 핵심 차이점: 기타 대출 원금 반영 여부
DTI는 주택담보대출만 원리금을 전액 계산하고 신용대출 등 타 대출은 '이자'만 분자에 넣습니다. 반면 DSR은 신용대출, 자동차 할부, 카드론 등 모든 대출의 '원금'까지 강제로 분할 합산하므로 DTI가 DSR보다 한도 면에서 훨씬 더 완화된 기준입니다.
지역별 DTI 적용 상한선(40% vs 50% vs 60%) 기준
투기과열지구 및 조정대상지역(강남3구, 용산 등)은 40%, 수도권 비규제지역 아파트는 50%, 수도권 외 기타 지방은 60%의 DTI 상한선이 법적으로 적용됩니다.
DTI 계산 전 필수 점검 체크리스트
첫째, 2개년치 소득금액증명원 또는 원천징수영수증상 연소득을 확인해야 합니다. 둘째, 마이너스 통장 등 기타 대출의 적용 금리와 연간 이자액을 확인해야 합니다. 셋째, 서민·실소유자 10%p 가산 우대 대상인지 점검해야 합니다.
실전 사례 워크스루 (연소득 5,000만 원 차주의 주담대 2.5억 원 + 신용대출 연이자 100만 원 보유 시 DTI 산출)
시뮬레이터의 대입 조건을 직접 수학 공식에 대입하여 실제 DTI 수치와 대출 한도 변화를 단계별로 풀어서 확인해 보겠습니다.
Step 1. 신규 신청 주택담보대출 연간 원리금 산출
- 연소득: 50,000,000원 / 주담대 신청 원금: 250,000,000원 / 만기 30년 / 금리 4.0%
- 원리금 균등 분할 상환 월 납입액: 1,193,538원
- 연간 주담대 상환액: 1,193,538원 × 12개월 = 14,322,456원
Step 2. 기타 대출(신용대출 2,000만 원) 연간 이자액 합산
- 신용대출 20,000,000원 (금리 5.0%) 보유
- 연간 이자 상환 부담: 20,000,000원 × 0.05 = 1,000,000원 (원금 제외)
- 총 연간 DTI 부채 상환액: 15,322,456원
Step 3. DTI 비율 도출 및 대출 승인 적격 판정
연소득 50,000,000원 대비 DTI는 30.64%로 산출되어 수도권 규제 상한선인 50.0% 이내(잔여 여유 한도 연 9,677,544원)로 대출 승인이 확정됩니다.