JIKO 계산기증여 취득세 과세표준 개정(공시가격 → 시가인정액 전면 전환)
지방세법 개정으로 2023년 1월 1일 이후 증여받는 부동산의 취득세 과세표준은 종전의 '공시가격(시가표준액)'에서 시장 가격을 반영한 '시가인정액(매매사례가액, 감정평가액, 공매가액 등)'으로 전면 전환되었습니다. 이에 따라 아파트 증여 시 과세표준이 시세의 60~70% 수준에서 100% 수준으로 상향되어 증여취득세 부담이 과거 대비 약 30~50% 증가하였습니다.
증여 취득세율 체계(일반 3.5% vs 조정대상지역 다주택 12% 중과)
증여 취득세율은 증여자의 주택 수와 소재지에 따라 양극화됩니다. 1) 비규제지역 및 1세대 1주택자의 증여는 '3.5%(지방세 포함 4.0%)'의 기본세율이 적용됩니다. 2) 반면 '조정대상지역 내 공시가격 3억 원 이상' 주택을 다주택자가 증여하는 경우에는 징벌적 중과세율인 '12.0%(지방세 포함 13.4%)'가 부과됩니다.
부담부증여 시 채무 승계액의 유상 취득세율(1~3%) 분리 과세
전세보증금이나 담보대출을 수증자가 인수하는 부담부증여 시 채무액 부분은 '유상 매매 취득'으로 보아 1~3%의 일반 취득세율이 적용되고, 채무를 제외한 순수 증여 지분에 대해서만 3.5%(또는 12%)의 증여 취득세율이 적용되어 취득세 부담이 크게 낮아집니다.
증여 취득세 신고·납부 기한(증여일 속하는 달의 말일부터 3개월)
증여 취득세의 신고·납부 기한은 일반 매매(60일)와 달리 '증여계약일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내'입니다. 기한 내에 관할 지자체에 신고하지 않으면 무신고가산세(20%)가 부과되므로, 증여세 신고(말일부터 3개월)와 일정을 맞추어 동시에 진행해야 합니다.
실전 사례 워크스루 (시가인정액 6억 원 아파트 무상 증여 취득세 24,000,000원 산출)
시뮬레이터의 대입 조건을 직접 지방세 산식에 대입하여 실제 취득세 과세표준과 세액 산출 과정을 단계별로 풀어서 확인해 보겠습니다.
Step 1. 증여 아파트 시가인정액 600,000,000원(6억 원) 확정
- 국토부 실거래가 유사매매사례가액: 600,000,000원
- 비규제지역 소재 1주택 부모의 증여 (중과 배제 대상)
Step 2. 일반 증여세율 4.0%(취득세 3.5% + 부가세 0.5%) 대입
- 증여 취득세 본세(3.5%): 600,000,000원 × 3.5% = 21,000,000원
- 지방교육세(0.3%) 1,800,000원 + 농특세(0.2%) 1,200,000원 = 3,000,000원
Step 3. 최종 증여 취득세 24,000,000원(2,400만 원) 납부 확정
시가인정액 6억 원에 4.0%의 총 취득세율이 적용되어 최종 납부할 증여 취득세액은 24,000,000원으로 산출됩니다.