JIKO 계산기다주택자 취득세 중과세율 구조(조정지역 8%·12% vs 비조정 8%·12%)
지방세법 제13조의2에 따른 다주택자 취득세 중과세율은 취득하는 주택의 소재지와 세대별 주택 수에 따라 결정됩니다. 1) 조정대상지역: 2주택 취득 시 8%, 3주택 이상 및 법인은 12%가 적용됩니다. 2) 비규제지역: 2주택까지는 일반 기본세율(1~3%)이 적용되고, 3주택 취득 시 8%, 4주택 이상 및 법인은 12%의 중과세율이 적용됩니다.
일시적 1세대 2주택 취득세 중과 배제 및 3년 처분 유예 룰
이사를 위해 일시적으로 2주택이 되는 실수요자는 신규주택 취득 당시 1주택 기본세율(1~3%)로 우선 신고·납부할 수 있습니다. 세법 개정으로 종전·신규주택의 규제지역 여부와 무관하게 신규주택 취득일로부터 '3년 이내'에 종전주택을 처분하면 중과세를 면제받습니다. 만약 3년 내에 종전주택을 처분하지 못하면 중과세율(8%)과의 차액 및 가산세가 추징됩니다.
취득세 중과세 제외 주택(공시가격 1억 원 이하, 가정어린이집 등)
지방세법 시행령 제28조의2에 따라 주택 수 산정 및 중과세 적용에서 원천 배제되는 주택들이 있습니다. 대표적으로 1) 취득 당시 공시가격(시가표준액) 1억 원 이하 주택(재개발·재건축 구역 제외), 2) 노인복지주택 및 농어촌주택, 3) 가정어린이집용 주택, 4) 주택도시보증공사(HUG) 미분양 환매주택 등은 다주택자라도 1.0%의 기본세율만 적용됩니다.
법인 주택 취득 시 12% 최고 중과세율과 부대세목(총 13.4%)
개인과 달리 주식회사를 포함한 법인이 주택을 매매 또는 증여로 취득할 때는 주택 수나 지역을 불문하고 무조건 최고 중과세율인 '12%'가 강제 적용됩니다. 여기에 지방교육세(0.4%)와 농어촌특별세(1.0%)가 합산되어 실질 취득세율은 '13.4%'에 달하므로 법인을 통한 주택 매수는 실익이 거의 없습니다.
실전 사례 워크스루 (조정대상지역 10억 원 2주택 추가 매수 시 기본세율 vs 중과세율 비교)
시뮬레이터의 대입 조건을 직접 지방세 산식에 대입하여 실제 취득세 과세표준과 세액 산출 과정을 단계별로 풀어서 확인해 보겠습니다.
Step 1. 취득가액 1,000,000,000원(10억 원, 85㎡ 이하) 설정
- 취득 주택 가액: 1,000,000,000원 (10억 원)
- 소재지: 서울 강남/서초/송파/용산 등 조정대상지역
Step 2. 1주택 기본세율(3.3%) 적용 시 세액 33,000,000원 산출
- 취득세 본세(3.0%) 30,000,000원 + 지방교육세(0.3%) 3,000,000원
- 일시적 2주택 특례 적용 시 납부세액: 33,000,000원
Step 3. 2주택 중과(8.8%) 적용 세액(88,000,000원) 및 55,000,000원 격차 확정
다주택 중과세율 8.8%(취득세 8% + 교육세 0.4% + 농특세 0.4%) 적용 시 88,000,000원이 부과되므로, 일시적 2주택 3년 유예를 활용하여 55,000,000원(5,500만 원)의 세금 폭탄을 방어할 수 있습니다.