JIKO 계산기신축 분양 아파트 잔금대출의 담보 평가액 산정 메커니즘
아파트 준공 및 입주 지정 기간이 시작되면 은행 협약 감정평가사들이 단지별 감정가를 매기고 KB부동산 시세가 정식 등재됩니다. 잔금대출은 최초 분양계약서 금액이 아니라 이 정식 등재된 KB시세를 기준으로 LTV 70%를 적용합니다.
집단대출(중도금대출)에서 잔금대출로의 대환 프로세스
입주 시 기존에 받은 중도금대출(분양가의 60%)은 잔금대출 실행금으로 전액 자동 상환되며, 남은 대출 잔액으로 분양 잔금(분양가의 20~30%) 및 취득세를 납부하는 방식으로 진행됩니다.
DSR 40% 한도가 잔금대출 한도를 제약하는 실무 주의점
시세가 올라 LTV상 6.3억 원이 나오더라도, 차주의 연소득이 5,000만 원 수준이면 DSR 40%에 걸려 실제 나오는 대출은 3.5억~4억 원으로 깎일 수 있으므로 반드시 본인의 DSR을 미리 계산해야 합니다.
신축 잔금대출 신청 전 체크리스트
첫째, 입주자예비협의회에서 협약한 은행별 집단 잔금대출 금리를 비교해야 합니다. 둘째, 발코니 확장비 및 유상옵션비가 대출 담보가에 포함되는지 확인해야 합니다. 셋째, 소유권 이전등기 전 미등기 상태 대출 취급 가능 여부를 점검해야 합니다.
실전 사례 워크스루 (분양가 6억 원 신축 아파트 입주 시 KB시세 9억 원 상승 시 LTV 70% 잔금대출 한도 증액 산출)
시뮬레이터의 대입 조건을 직접 수학 공식에 대입하여 실제 LTV 수치와 대출 한도 변화를 단계별로 풀어서 확인해 보겠습니다.
Step 1. 최초 분양가(6억 원) 기준 잔금대출 한도
- 최초 분양 공급 금액: 600,000,000원
- 분양가 기준 LTV 70% 적용 시: 420,000,000원
- 필요 자기자본: 분양가 6억 - 대출 4.2억 = 1억 8,000만 원
Step 2. 입주 시점 공인 KB부동산 시세(9억 원) 적용
- 입주 시점 신축 아파트 KB시세 일반평균가: 900,000,000원 (+3억 원 시세 상승)
- KB시세 기준 LTV 70% 적용 잔금대출 한도: 630,000,000원 (6.3억 원)
Step 3. 시세 상승에 따른 잔금대출 한도 증액 결론
입주 시점 시세 상승분을 반영한 결과 잔금대출 한도가 기존 대비 무려 +210,000,000원(약 2억 1,000만 원) 대폭 늘어난 630,000,000원으로 확정되어 분양대금 전액을 대출로 충당하고 입주할 수 있습니다.