JIKO 계산기다주택자에게 적용되는 LTV 규제 차등 구조
투기과열지구(강남3구, 용산)에서는 2주택 이상 다주택자의 주택담보대출 LTV가 0%(취급 불가)이며, 비규제지역에서는 LTV 60%까지 허용됩니다. 따라서 규제지역에서 추가 주택을 사려면 전액 현금으로 매수하거나 기존 주택을 처분해야 합니다.
처분 조건부 대출의 약정 기간 및 전입 의무 규정
1주택자가 새집을 매수하며 주담대를 받을 때 기존 주택을 2년 이내(비규제지역 3년)에 처분하고 신규 주택에 전입하겠다는 약정을 맺으면 1주택자 기준으로 LTV 70%를 적용받습니다.
약정 위반 시 대출금 회수 및 3년간 주담대 금지 페널티
만약 약정한 기한 내에 기존 주택을 처분하지 못하면 은행은 대출 원금을 즉시 강제 회수하며, 해당 차주는 향후 3년간 전 금융권에서 주택 관련 대출 취급이 전면 금지되는 강력한 제재를 받습니다.
처분 조건부 대출 신청 전 체크리스트
첫째, 기존 주택의 매매 시세와 전세 만기일을 확인하여 2년 내 매도 가능성을 점검해야 합니다. 둘째, 분양권이나 입주권도 주택 수에 포함되는지 확인해야 합니다. 셋째, 처분 조건부 약정서의 특약 문구를 꼼꼼히 확인해야 합니다.
실전 사례 워크스루 (시세 8억 원 주택 추가 매수 시 다주택 LTV 60%(4.8억) vs 처분 조건부 LTV 70%(5.6억) 한도 복원 산출)
시뮬레이터의 대입 조건을 직접 수학 공식에 대입하여 실제 LTV 수치와 대출 한도 변화를 단계별로 풀어서 확인해 보겠습니다.
Step 1. 기존 주택 미처분(2주택 보유 유지) 시 LTV 60% 한도
- 신규 매수 주택 평가액: 800,000,000원
- 비규제지역 다주택자 LTV 상한선: 60.0% (규제지역은 LTV 0% 전면 금지)
- 미처분 시 최대 대출 한도: 480,000,000원 (4.8억 원)
Step 2. 신규 주택 취득 후 2년 내 기존 주택 처분 서약 체결
- 은행에 '기존 주택 처분 조건부 대출 특약' 정식 체결
- 1주택 실수요자 갈아타기 LTV 70% 정상 요율 복원 적용
- 처분 서약 적용 후 최대 대출 한도: 560,000,000원 (5.6억 원)
Step 3. 처분 조건부를 통한 주담대 한도 증액 결론
처분 조건부 약정 체결을 통해 주택담보대출 한도가 480,000,000원에서 560,000,000원으로 무려 +80,000,000원(약 8,000만 원) 전액 복원되어 상급지 갈아타기 잔금을 원활히 완납할 수 있습니다.