JIKO 계산기LTV(담보인정비율)의 정확한 정의와 기준 시세 판단법
LTV(Loan to Value)는 부동산의 자산 가치를 기준으로 금융회사가 대출을 내어줄 수 있는 상한선을 정하는 규제입니다. 이때 주택 가격은 실거래가나 매도 희망가가 아니라 금융기관이 공인하는 KB국민은행 부동산 시세 일반평균가(한국부동산원 시세 또는 감정평가액)를 기준으로 산정합니다.
LTV 계산 공식에서 선순위 채권과 방공제의 차감 원리
순수 LTV 한도 공식은 (대출금액 + 선순위 채권최고액 + 소액임차보증금 방공제액) / 담보평가액입니다. 이미 집에 선순위 근저당이 잡혀 있거나 방공제가 발생하면 그 금액만큼 실제 대출 한도에서 강제로 차감됩니다.
LTV, DTI, DSR 3대 대출 규제의 상호 작용
집값이 아무리 비싸서 LTV상 10억 원 대출이 가능하더라도, 차주의 연소득이 낮아 DTI(50%)나 DSR(40%) 한도를 충족하지 못하면 소득 기준에 맞춰 대출 한도가 축소되므로 세 가지 지표를 모두 충족해야 합니다.
LTV 심사 전 필수 체크리스트
첫째, KB부동산 사이트에서 해당 아파트 동·호수별 일반평균가를 확인해야 합니다. 둘째, 등기부등본 을구에 설정된 근저당권 채권최고액을 확인해야 합니다. 셋째, 본인의 소득 대비 DSR 40% 한도가 LTV 대출금을 수용할 수 있는지 점검해야 합니다.
실전 사례 워크스루 (KB시세 8억 원 아파트에 LTV 70% 적용 시 최대 주담대 한도 및 필요 자기자본 산출)
시뮬레이터의 대입 조건을 직접 수학 공식에 대입하여 실제 LTV 수치와 대출 한도 변화를 단계별로 풀어서 확인해 보겠습니다.
Step 1. 담보 주택의 공인 평가 가치(KB시세) 확인
- 담보 부동산 평가 기준액: 800,000,000원 (KB부동산 시세 일반평균가)
- 선순위 설정 채권 및 임대차 보증금: 0원 (선순위 담보 없음)
Step 2. LTV 법적 규제 상한 비율(70%) 곱연산 대입
- 수도권 비규제지역 1주택/무주택 LTV 상한선: 70%
- 대출 한도 산출: 800,000,000원 × 0.70 = 560,000,000원
Step 3. 최대 대출 가능 금액 및 필요 자기자본 확정
LTV 70% 적용 결과 최대 대출 가능 한도는 560,000,000원(5.6억 원)이며, 매수 잔금을 치르기 위해 필요한 순수 자기자본은 240,000,000원(2.4억 원)으로 최종 확정됩니다.