JIKO 계산기재개발·재건축 조합원의 재산세 과세 기준(건축물 멸실일의 법적 의미)
정비사업 진행 중 관리처분인가 후 이주 및 철거가 시작되면 기존 주택의 형태가 사라집니다. 지방세법상 주택이 실제로 철거되어 건축물대장상 '말소(멸실등록)'된 날을 기준으로 과세 대상이 '주택'에서 '토지'로 완전히 전환됩니다. 과세기준일인 6월 1일 현재 주택이 멸실되었는지 여부가 1년 치 세목을 결정짓습니다.
주택분 재산세(공정시장가액비율 45%) vs 나대지 토지분(70% 종합합산) 비교
기존 주택이 존재할 때는 1주택 특례세율(0.05~0.35%)과 45%의 낮은 공정시장가액비율이 적용되어 세금이 저렴합니다. 그러나 주택이 멸실되면 토지가 '나대지(건축물이 없는 토지)' 상태가 되어 '종합합산과세대상(공정시장가액비율 70%, 0.2~0.5% 고율 누진세율)'으로 전환되어 재산세와 종합부동산세가 2~3배 폭등하게 됩니다.
착공 전 나대지 vs 착공 후 주택건설용 토지(별도합산) 과세 특례
지방세법 시행령 제103조에 따르면 주택이 철거된 후 착공 전까지는 종합합산 과세되지만, 정비사업 조합이 실제 착공 인가를 받아 '공사에 착수한 날'부터는 공사 중인 부속 토지가 '별도합산 또는 비과세 특례'를 적용받을 수 있어 보유세 부담이 다시 완화됩니다. 따라서 조합의 철거 완료 및 착공 접수 시점 관리가 조합원 세금에 직결됩니다.
입주권 상태에서의 양도소득세 및 취득세 과세 룰
재산세뿐만 아니라 입주권 매매 시에도 멸실 전에는 '주택 취득세(1~3% 또는 중과)'가 적용되지만, 멸실 후에는 '토지 취득세(4.6% 정액)'가 적용됩니다. 다주택자가 재개발 입주권을 매수할 때는 멸실 후 토지 상태에서 취득하는 것이 주택 다주택 중과(8~12%)를 피하는 대표적인 절세 테크닉으로 활용됩니다.
실전 사례 워크스루 (재개발 주택 멸실 전(600,000원) vs 멸실 후 토지(1,500,000원) 과세 전환)
시뮬레이터의 대입 조건을 직접 지방세 산식에 대입하여 실제 재산세 과세표준과 납부세액 산출 과정을 단계별로 풀어서 확인해 보겠습니다.
Step 1. 멸실 전 기존 주택분 재산세 600,000원 확인
- 기존 노후 단독/빌라 주택분 과세 (공정시장가액비율 45%)
- 연간 주택분 재산세 총액: 600,000원
Step 2. 6월 1일 기준 멸실 후 나대지 토지분 재산세 1,500,000원 산출
- 주택 철거 완료로 나대지 종합합산 과세 전환 (공정시장가액비율 70%)
- 종합합산 누진세율(0.2~0.5%) 적용 연간 토지분 재산세: 1,500,000원
Step 3. 멸실 전환에 따른 연간 900,000원 세부담 증가 확정
6월 1일 전 주택 멸실 시 과세 대상이 토지로 바뀌어 연간 900,000원(90만 원)의 재산세가 급증하므로 멸실 시점 관리가 핵심입니다.