JIKO 계산기신용대출 1억 원이 주담대 4억 원을 날려버리는 산술적 원리
주담대는 30~40년에 걸쳐 원금을 나누어 갚으므로 연간 원금 분할액이 2.5~3.3% 수준이지만, 신용대출은 DSR에서 무조건 5년(연 20%)으로 나누어 계산합니다. 따라서 신용대출 1억 원은 연간 원금만 2,000만 원을 잠식하여 주담대 한도를 약 3.5억~4억 원가량 허공으로 날려버립니다.
주담대와 신용대출의 올바른 실행 순서 룰(Rule)
반드시 주택담보대출을 먼저 한도 끝까지 실행하여 대출금을 수령한 직후에, 부족한 잔금을 채우기 위해 신용대출을 추가로 신청해야 합니다. 순서를 바꾸어 신용대출을 먼저 받으면 주담대 한도가 즉시 박살 납니다.
신용대출 상환 확약 조건부 주담대 승인 제도
신용대출을 갚을 현금이 부족하다면 은행에 '주담대 실행 당일 신용대출을 전액 상환하겠다'는 상환 조건부 약정을 체결하면, 신용대출이 없는 상태로 DSR을 인정받아 주담대 전액 승인을 받을 수 있습니다.
대출 실행 전 신용대출 다이어트 체크리스트
첫째, 쓰지 않는 마이너스 통장은 한도를 0원으로 해지해야 합니다. 둘째, 여러 건으로 분산된 소액 신용대출을 1건으로 통합하거나 완제해야 합니다. 셋째, 신용대출 금리가 주담대보다 높으므로 고금리 채무부터 우선 정리해야 합니다.
실전 사례 워크스루 (연소득 6,000만 원 차주의 신용대출 5,000만 원 유무에 따른 주담대 한도 격차 산출)
시뮬레이터의 대입 조건을 직접 수학 공식에 대입하여 실제 DSR 수치와 대출 한도 변화를 단계별로 풀어서 확인해 보겠습니다.
Step 1. 신용대출이 없을 때의 주담대 최대 한도
- 연소득: 60,000,000원 / DSR 40% 가용 연간 상환액: 24,000,000원
- 주담대 조건: 30년 만기, 금리 4.0%
- 신용대출 0원 시 최대 주담대 한도: 418,920,000원
Step 2. 신용대출 5,000만 원 보유 시 DSR 잠식 규모
- 신용대출 5,000만 원에 대한 DSR 연간 원리금(5년 만기 산정): 11,322,744원
- 주담대에 배정 가능한 잔여 연간 상환액: 24,000,000원 - 11,322,744원 = 12,677,256원
- 신용대출 보유 시 축소된 주담대 한도: 221,370,000원
Step 3. 신용대출로 인한 주담대 한도 증발 피해 결론
신용대출 5,000만 원 하나 때문에 주택담보대출 한도가 무려 -197,550,000원(약 1억 9,755만 원)이나 깎여나가므로, 주담대 실행 전 신용대출을 먼저 상환하는 것이 한도 확보의 절대 원칙입니다.