JIKO 계산기DSR(총부채원리금상환비율)의 법적 정의와 규제 도입 배경
DSR은 차주의 연간 총소득 중 모든 금융권 대출의 연간 원리금(원금+이자) 상환액이 차지하는 비율입니다. 과거 DTI가 주담대 원리금과 기타대출의 '이자'만 반영했던 것과 달리, DSR은 신용대출, 자동차 할부, 카드론 등 모든 대출의 '원금 상환액'까지 포함하여 상환 능력을 가장 엄격하게 심사합니다.
은행권(40%) vs 제2금융권(50%) DSR 규제 비율 차이
시중은행(1금융권)은 개인별 DSR 40%가 상한선이지만, 보험사·카드사·저축은행·새마을금고 등 제2금융권은 DSR 50%까지 대출이 허용됩니다. 따라서 1금융권에서 DSR 40% 초과로 거절된 경우 2금융권 주담대나 신용대출을 활용하여 추가 한도를 확보할 수 있습니다.
DSR 분자(부채)를 줄이고 분모(소득)를 늘리는 실무 전략
DSR을 낮추려면 1) 기존 신용대출이나 마이너스 통장 한도를 축소/상환하고, 2) 주담대 만기를 40년 이상으로 늘려 연간 상환액을 분산시키며, 3) 근로소득 외에 건강보험료 납부확인서나 신용카드 사용액을 통한 추정소득을 인정받아 연소득 분모를 키워야 합니다.
DSR 심사 전 필수 점검 체크리스트
첫째, 신용정보조회를 통해 본인 명의로 개설된 모든 대출과 카드론, 할부금융 잔액을 파악해야 합니다. 둘째, DSR 산정에서 제외되는 정책대출(디딤돌, 버팀목 등)이 있는지 확인해야 합니다. 셋째, 스트레스 DSR 가산금리 적용 대상 여부를 점검해야 합니다.
실전 사례 워크스루 (연소득 6,000만 원 차주의 주담대 3억 원 + 신용대출 3,000만 원 보유 시 DSR 정밀 산출)
시뮬레이터의 대입 조건을 직접 수학 공식에 대입하여 실제 DSR 수치와 대출 한도 변화를 단계별로 풀어서 확인해 보겠습니다.
Step 1. 주택담보대출 연간 원리금 상환액 산출
- 연소득: 60,000,000원 / 주담대 대출 원금: 300,000,000원 / 만기 30년 / 금리 4.0%
- 원리금 균등 분할 상환 월 납입액: 1,432,246원
- 연간 주담대 상환액: 1,432,246원 × 12개월 = 17,186,951원
Step 2. 신용대출 DSR 산정 만기(5년) 기준 연간 원리금 산출
- 신용대출 잔액: 30,000,000원 / 산정 만기 5년(60개월) / 금리 5.0%
- 월 상환액: 566,137원
- 연간 신용대출 상환액: 566,137원 × 12개월 = 6,793,644원
Step 3. 총부채 연간 상환액 합산 및 DSR 40% 규제 판정
총 연간 상환액은 23,980,595원이며, 연소득 60,000,000원 대비 DSR은 39.97%로 산출되어 은행권 규제 상한선인 40.0% 이내(잔여 여유 한도 연 19,405원)로 대출 승인이 가능합니다.