JIKO 계산기스트레스 DSR의 작동 원리와 1단계·2단계·3단계 로드맵
스트레스 DSR은 과거 5년간 최고 금리와 현재 금리의 차이를 바탕으로 가산금리를 산출합니다. 1단계(기본 가산 0.38%), 2단계(은행권 주담대 수도권 1.20%, 비수도권 0.75%), 3단계(전 금융권 및 모든 가계대출 100% 반영)로 순차 확대 적용됩니다.
변동금리 vs 혼합형(주기형) vs 순수 고정금리의 스트레스 금리 차등
변동금리 상품은 스트레스 가산금리가 100% 전액 반영되지만, 5년 고정 후 변동으로 바뀌는 혼합형은 가산금리의 일부만 반영되며, 5년 이상 금리가 고정되는 주기형/순수 고정금리는 스트레스 금리가 대폭 감면되거나 면제되어 대출 한도를 훨씬 더 많이 받을 수 있습니다.
수도권(서울·경기·인천) 주택 매수 시 대출 한도 방어 전략
수도권 주담대는 비수도권(0.75%)보다 훨씬 높은 1.20%의 스트레스 금리가 부과되므로, 변동금리 대신 '5년 주기형 고정금리' 상품을 선택하여 가산금리 적용률을 낮추는 것이 한도를 극대화하는 핵심 비결입니다.
스트레스 DSR 대응 체크리스트
첫째, 주택 소재지가 수도권 규제 지역인지 확인해야 합니다. 둘째, 은행별 고정/혼합/변동금리 유형별 스트레스 DSR 적용표를 비교해야 합니다. 셋째, 신용대출이 있을 경우 주담대 한도가 이중으로 깎이므로 잔여 신용대출을 먼저 상환해야 합니다.
실전 사례 워크스루 (연소득 7,000만 원, 만기 30년 기준 기본금리(4.0%) vs 스트레스 DSR 2단계(5.20%) 한도 축소 산출)
시뮬레이터의 대입 조건을 직접 수학 공식에 대입하여 실제 DSR 수치와 대출 한도 변화를 단계별로 풀어서 확인해 보겠습니다.
Step 1. 기본 대출금리(4.0%) 기준 최대 주담대 한도
- 연소득: 70,000,000원 / 연간 상환 한도(DSR 40%): 28,000,000원
- 기본금리 4.0%, 만기 30년(360개월) 적용
- 일반 DSR 최대 대출 가능 한도: 488,740,000원
Step 2. 스트레스 DSR 2단계 수도권 가산금리(+1.20%p) 적용
- 스트레스 DSR 산정 적용 금리: 4.0% + 1.20% = 5.20%
- 연간 상환 한도 28,000,000원 기준 역산
- 스트레스 DSR 적용 후 대출 한도: 427,520,000원
Step 3. 스트레스 DSR에 따른 한도 축소 피해액 확정
실제 납부하는 이자는 기본금리(4.0%) 기준이지만, 대출 한도 산정 시에는 5.20%가 적용되어 최종 대출 한도가 기존 대비 무려 -61,220,000원(약 6,122만 원) 강제 감액됩니다.