JIKO 계산기신용등급 1등급의 착각: 은행은 신용이 아닌 DSR 숫자를 본다
많은 고소득 전문직과 대기업 직장인이 신용점수가 높으면 대출이 무조건 나올 것이라 오해합니다. 하지만 2021년 이후 가계대출 규제는 신용점수와 무관하게 모든 대출을 DSR 40% 규제 테두리 안에 묶어두었기 때문에 소득 대비 부채 총량이 초과하면 1원도 대출이 불가합니다.
DSR 대출 거절을 유발하는 3대 복병: 자동차 할부, 리스, 카드론
신차 구매 시 이용한 5년 자동차 할부(월 80~100만 원)는 연간 1,000만~1,200만 원의 DSR을 잠식합니다. 또한 단기 카드론이나 현금서비스는 만기가 짧아 연간 부채로 전액 잡히므로 DSR을 폭파시키는 주범이 됩니다.
대출 신청 1개월 전 계좌 클린징(Cleansing) 4단계
1) 잔액 0원인 마이너스 통장 전액 해지, 2) 자동차 할부금융 잔액 조기 상환, 3) 신용카드 리볼빙 및 장기카드대출 완제, 4) 연말정산 서류 최신화로 소득증빙 금액 극대화입니다.
대출 거절 방지 자가진단 체크리스트
첫째, 나이스(NICE)와 올크레딧(KCB)에서 본인의 대출 총건수와 잔액을 조회해야 합니다. 둘째, 배우자 소득 합산이 가능한지 사전 점검해야 합니다. 셋째, 주담대 신청 금액을 DSR 39% 선에 맞추어 보수적으로 산출해야 합니다.
실전 사례 워크스루 (연봉 1억 원 1등급 차주 마이너스통장/자동차할부 보유로 인한 DSR 45.38% 거절 사례 분석)
시뮬레이터의 대입 조건을 직접 수학 공식에 대입하여 실제 DSR 수치와 대출 한도 변화를 단계별로 풀어서 확인해 보겠습니다.
Step 1. 고소득자 DSR 규제 가용 한도(40%) 산정
- 연소득: 100,000,000원 (신용 1등급 최우수 차주)
- 연간 총 원리금 상환 허용 상한(40%): 40,000,000원
Step 2. 기존 부채(마통 5,000만 + 자동차할부) + 신규 주담대 합산
- 기존 보유 부채 연간 상환액: 28,200,000원
- 신규 신청 주담대(3억 원, 30년) 연간 원리금: 17,180,000원
- 총 연간 상환 부담액: 45,380,000원
Step 3. DSR 40% 초과 판독 및 대출 거절 사유
총부채 상환액이 연 45,380,000원으로 가용 한도를 +5,380,000원 초과하여 DSR이 45.38%로 치솟았기 때문에, 연봉 1억 원이라도 은행 전산상 자동 거절 처리됩니다.