JIKO 계산기전세자금대출 DSR 미적용(면제) 원칙과 정책적 배경
전세대출은 서민들의 필수 주거 사다리 역할을 하므로 전세대출 자체를 받을 때는 DSR 40% 규제를 적용하지 않습니다. 다만 대출 원금은 제외하더라도 전세대출을 보유한 사람이 다른 주담대를 받을 때는 전세대출의 '이자 상환액'이 DSR 분자에 가산됩니다.
유주택자 전세대출 규제와 이자 DSR 반영 강화
1주택자가 전세를 살면서 갭투자를 하거나 추가 주택을 구입하는 행위를 차단하기 위해, 유주택자의 전세자금대출 이자는 신규 주담대 심사 시 100% DSR 부채로 합산 산정됩니다.
DSR이 100% 면제되는 정책금융 대출 총정리
1) 디딤돌대출, 2) 버팀목 전세자금대출, 3) 신생아 특례 디딤돌/버팀목 대출, 4) 서민금융진흥원 햇살론, 5) 300만 원 이하 소액 대출 등은 법적으로 DSR 심사에서 전액 면제됩니다.
전세대출 및 주담대 동시 보유자 체크리스트
첫째, 본인이 무주택자인지 1주택자인지 주택 보유수를 확인해야 합니다. 둘째, 전세대출 보증기관(HF, HUG, SGI)별 보증 한도와 DSR 반영 기준을 비교해야 합니다. 셋째, 신생아 특례 등 저리 정책대출 이용 요건을 점검해야 합니다.
실전 사례 워크스루 (전세대출 2억 원(금리 3.8%) 보유 시 무주택자(DSR 면제) vs 유주택자(이자 반영) DSR 격차)
시뮬레이터의 대입 조건을 직접 수학 공식에 대입하여 실제 DSR 수치와 대출 한도 변화를 단계별로 풀어서 확인해 보겠습니다.
Step 1. 무주택 차주의 신규 전세자금대출 실행 시
- 전세대출 신청액: 200,000,000원 (금리 3.8%)
- 서민 주거안정 예외 조항 적용: DSR 산정 대상 제외
- DSR 반영 비율: 0.00% (소득 및 기타 부채와 무관하게 전세대출 한도 승인)
Step 2. 전세대출 2억 원 보유 상태에서 유주택자가 주담대 신청 시
- 전세대출 연간 이자 상환액: 200,000,000원 × 0.038 = 7,600,000원
- 연소득 60,000,000원 대비 DSR 잠식률: 12.67%
- 주담대에 배정 가능한 DSR 한도 축소
Step 3. 유주택자 전세대출 보유에 따른 주담대 한도 감액 결론
전세대출 연간 이자(-7,600,000원)가 DSR에 잡히면서 신규 주택담보대출 한도가 약 -132,000,000원(약 1억 3,200만 원) 강제 삭감됩니다.