JIKO 계산기기존 주담대 원금 합산이 초래하는 한도 절벽 현상
구DTI 시절에는 기존 주담대 이자(월 50~60만 원)만 부채로 잡혔지만, 신DTI는 원금(월 70~80만 원)까지 통째로 부채에 얹습니다. 이로 인해 소득 6,000만 원 차주의 연간 DTI 부채가 1,400만 원 이상 잠식되어 신규 대출 한도가 60% 이상 증발합니다.
처분 조건부 약정의 작동 원리와 위반 시 페널티
처분 조건부 약정은 일시적 2주택자가 새집으로 이사 갈 수 있도록 기존 주담대 원금 가산을 유예해 주는 제도입니다. 만약 약정 기간(통상 2~3년) 내에 기존 주택을 팔지 못하면 대출금이 즉시 회수되고 향후 3년간 전 금융권 주택 관련 대출이 전면 금지됩니다.
전세 퇴거자금 대출과 기존 주담대의 상계 기법
기존 주택에 세입자를 들이거나 전세금을 올려 기존 주담대를 전액 상환한 뒤 신규 주택 대출을 신청하면, 기존 주담대 자체가 전산에서 말소되어 100% 무주택자 기준으로 최대 한도를 받을 수 있습니다.
처분 조건부 대출 실행 전 점검 체크리스트
첫째, 기존 주택의 최근 실거래가와 매매 호가를 확인하여 2년 내 매도 가능성을 타진해야 합니다. 둘째, 약정 위반 시 대출금 일시 상환 통보 조건을 확인해야 합니다. 셋째, 분양권 당첨자의 경우 입주 지정 기간 내 처분 규정을 점검해야 합니다.
실전 사례 워크스루 (기존 주담대 2억 원 보유 차주의 처분 조건부 약정 미체결(1.70억) vs 체결(4.19억) 한도 복원 산출)
시뮬레이터의 대입 조건을 직접 수학 공식에 대입하여 실제 신DTI 수치와 대출 한도 변화를 단계별로 풀어서 확인해 보겠습니다.
Step 1. 기존 주택 미처분 시(2주택 유지) 2번째 주담대 한도
- 연소득: 60,000,000원 / 기존 주담대 2억 원 연간 원리금(1,432만 원) 100% 부채 가산
- 다주택 신DTI 10%p 감산 및 연간 상환 여유액 급감
- 미처분 시 최대 대출 한도: 170,000,000원 (한도 반토막)
Step 2. 2년 이내 기존 주택 처분 조건부 약정 체결
- 은행과 '신규 주택 취득 후 2년 내 기존 주택 매도 약정' 체결
- 기존 주담대 원금 상환액 가산 규제 면제 특례 적용
- 1주택 갈아타기 정상 DTI 기준 복원
Step 3. 처분 조건부를 통한 주담대 한도 완벽 복원 결론
처분 조건부 약정 체결을 통해 신규 주택담보대출 한도가 170,000,000원에서 418,920,000원으로 무려 +248,920,000원(약 2억 4,892만 원) 전액 부활합니다.