JIKO 계산기다주택자 2번째 주담대에 가해지는 3대 중첩 규제
1) 신DTI 비율 10%p 감산(기존 50% 지역은 40%, 60% 지역은 50%로 축소), 2) 신규 주택담보대출 만기 15년 제한(원금 분할 상환액 급증), 3) 기존 주담대 원리금 전액 가산 규정이 동시에 작동하여 투기적 레버리지 확장을 전면 차단합니다.
규제지역 다주택자 LTV 0%와 신DTI의 관계
강남3구와 용산구 등 투기과열지구에서는 다주택자의 주담대 취급 자체가 원칙적으로 금지(LTV 0%)되며, 비규제지역이라도 신DTI 10%p 감산과 15년 만기 규제로 인해 실제 나오는 대출 금액은 극히 미미합니다.
합법적 갈아타기를 위한 1주택자 처분 서약 제도
기존 주택을 신규 주택 취득 후 2년(또는 3년) 이내에 처분하겠다는 약정서를 은행에 제출하면, 다주택 페널티가 면제되어 만기 30~40년 적용 및 신DTI 50%를 정상 적용받을 수 있습니다.
다주택자 추가 매수 전 체크리스트
첫째, 본인과 세대원의 총 주택 보유 수를 정확히 집계해야 합니다. 둘째, 분양권이나 입주권도 주택 수에 포함되는지 확인해야 합니다. 셋째, 기존 대출을 완제할 수 있는 현금 여력이 있는지 점검해야 합니다.
실전 사례 워크스루 (연소득 8,000만 원 다주택자 신DTI 40% 적용 시 만기 30년 vs 두 번째 주담대 만기 15년 제한 대조)
시뮬레이터의 대입 조건을 직접 수학 공식에 대입하여 실제 신DTI 수치와 대출 한도 변화를 단계별로 풀어서 확인해 보겠습니다.
Step 1. 다주택자 신DTI 10%p 감산 규제 적용(40%)
- 연소득: 80,000,000원 / 다주택 규제 신DTI 상한: 40.0%
- 연간 총 원리금 상환 허용 한도: 32,000,000원
Step 2. 표준 30년 만기 vs 다주택자 15년 만기 제한 한도 비교
- 기본금리 4.0% 적용 시
- 만기 30년(360개월) 적용 시 최대 한도: 558,560,000원
- 두 번째 주담대 만기 15년(180개월) 제한 적용 시 최대 한도: 360,950,000원
Step 3. 다주택자 만기 규제로 인한 대출 한도 급감 피해
다주택자에게 적용되는 15년 만기 제한 규정으로 인해 대출 가능 금액이 무려 -197,610,000원(약 1억 9,761만 원) 증발하여 추가 주택 매수가 원천 봉쇄됩니다.