JIKO 계산기거치식 대출에 가해지는 여신심사 가이드라인 규제
과거에는 거치기간을 3~5년 설정하여 이자만 내며 투기하는 차주가 많았습니다. 금융당국은 "처음부터 갚아나가는 구조"를 정착시키기 위해 주담대 거치기간을 원칙적으로 1년 이내로 제한하고, 거치기간을 둘 경우 DTI 심사 시 만기를 축소하여 엄격히 계산합니다.
비거치식 분할상환의 금리 우대(0.1~0.2%p) 혜택
거치기간 없이 대출 첫 달부터 원금을 갚는 비거치식 분할상환을 선택하면 대부분의 시중은행에서 0.1~0.2%p의 우대금리 할인을 제공하므로 이자 비용을 대폭 줄일 수 있습니다.
초기 자금 부담 완화를 위한 1년 이내 거치 활용법
이사 비용, 취득세, 인테리어 비용 등으로 초기 1년간 현금 지출이 많다면 법적으로 허용된 '최대 1년 거치'를 선택하여 초기 12개월간은 이자만 내고 1년 뒤부터 원리금을 갚는 방식이 합리적입니다.
거치기간 설정 시 필수 체크리스트
첫째, 거치기간 설정에 따른 우대금리 박탈 여부를 확인해야 합니다. 둘째, 거치 종료 후 매월 늘어나는 원리금을 감당할 수 있는지 가계 수지를 점검해야 합니다. 셋째, 적격대출 및 보금자리론의 거치기간 규정을 확인해야 합니다.
실전 사례 워크스루 (연소득 6,000만 원 차주 30년 만기 비거치식 vs 3년 거치식 선택에 따른 신DTI 페널티 산출)
시뮬레이터의 대입 조건을 직접 수학 공식에 대입하여 실제 신DTI 수치와 대출 한도 변화를 단계별로 풀어서 확인해 보겠습니다.
Step 1. 비거치식(처음부터 원리금 분할 상환) DTI 산출
- 연소득: 60,000,000원 / 대출 원금 3억 원 / 30년(360개월) 전체 균등 분할 상환
- 연간 원리금 상환액: 17,186,952원 (월 1,432,246원)
- 신DTI 산정 비율: 28.64% (매우 안정적인 승인 구간)
Step 2. 3년 거치기간 설정 시 잔여 만기(27년) 원금 압축 페널티
- 초기 3년 이자만 납부 후, 나머지 27년(324개월) 동안 3억 원 원금 강제 분할
- 분할 상환 기간 연간 원리금: 18,384,000원 (월 1,532,000원)
- 신DTI 산정 비율: +2.34%p 상승한 30.98%
Step 3. 거치기간 설정에 따른 대출 한도 축소 결론
거치기간 설정으로 인해 연간 원리금 상환액이 늘어나면서 최대 대출 한도가 -28,500,000원(약 2,850만 원) 삭감되는 불이익이 발생합니다.