JIKO 계산기신DTI 산정 공식의 3개 분자 구성 요소 완벽 분해
신DTI의 분자는 1) 해당 신규 주택담보대출의 연간 원리금, 2) 차주가 보유한 다른 모든 주택담보대출의 연간 원리금(원금+이자), 3) 주담대를 제외한 신용대출/예적금담보대출/자동차할부 등의 연간 '이자' 상환액으로 구성되어 체계적으로 채무 상환 능력을 평가합니다.
소득 대역별(4천만~1억 원) 신DTI 50% 한도 비교표
기타 부채가 없을 때 신DTI 50% 기준 최대 주담대(30년 4.0%) 한도는 연소득 4,000만 원 시 3.49억 원, 6,000만 원 시 5.23억 원, 8,000만 원 시 6.98억 원, 1억 원 시 8.72억 원으로 소득에 정비례하여 증가합니다.
기타 대출 이자가 신DTI 한도를 갉아먹는 비례 관계
기타 대출 이자 100만 원은 주담대 연간 상환액 100만 원을 잠식하므로, 30년 만기 주담대 한도를 약 1,745만 원 감소시킵니다. 따라서 고금리 신용대출의 이자율을 낮추거나 일부 상환하는 것이 한도 확보에 직결됩니다.
신DTI 한도 산출 시 사전 체크리스트
첫째, 2개년도 근로소득원천징수영수증을 준비해야 합니다. 둘째, 변동소득자의 경우 최근 2개년 평균 소득 인정 룰을 확인해야 합니다. 셋째, 상환 방식(원리금 균등 vs 원금 균등)에 따른 초기 DTI 차이를 비교해야 합니다.
실전 사례 워크스루 (연소득 7,000만 원 차주 기타대출 이자 300만 원 보유 시 신DTI 50% 최대 주담대 한도 산출)
시뮬레이터의 대입 조건을 직접 수학 공식에 대입하여 실제 신DTI 수치와 대출 한도 변화를 단계별로 풀어서 확인해 보겠습니다.
Step 1. 연소득 기준 신DTI 50% 총 허용 부채 한도
- 연소득: 70,000,000원 / 신DTI 상한선: 50.0%
- 연간 총 원리금+이자 상환 허용액: 35,000,000원
Step 2. 기타대출 이자 차감 및 주담대 전용 연간 상환액 배정
- 보유 중인 신용대출/할부금 연간 이자액: -3,000,000원
- 신규 주담대에 배정 가능한 연간 상환액: 32,000,000원 (월 2,666,666원)
Step 3. 30년 만기(4.0%) 기준 최대 대출 가능 한도 확정
연간 3,200만 원 상환 능력에 30년 만기 원리금 균등 분할 상환을 대입한 결과, 최대 주택담보대출 승인 한도는 558,560,000원(신DTI 정확히 50%)으로 산출됩니다.