JIKO 계산기종합부동산세의 법적 성격과 국세 보유세 과세 원칙
종합부동산세법에 규정된 종합부동산세(종부세)는 매년 6월 1일 현재 전국의 주택 및 토지를 인별로 합산하여 일정 기준 금액을 초과하는 부동산 자산가에게 부과되는 국세입니다. 지자체가 물건별로 부과하는 재산세와 달리, 종부세는 개인별 전국 보유 부동산의 공시가격을 모두 합산하여 고액 자산 보유에 따른 누진적 세부담을 실현합니다.
기본공제액(1세대 1주택 12억 원, 다주택 9억 원)과 공정시장가액비율 60%
종부세 과세표준은 '[(전국 주택 공시가격 합산액 - 기본공제) × 공정시장가액비율]' 공식으로 계산됩니다. 세법 개정을 통해 기본공제액이 1세대 1주택자는 12억 원(시세 약 17억~18억 원 안팎), 다주택자는 1인당 9억 원으로 대폭 상향되었습니다. 여기에 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율 '60%'가 곱해져 최종 과세표준이 산정됩니다.
주택분 종부세 세율 체계(일반 0.5%~2.7%, 3주택 중과 0.5%~5.0%)
종부세 세율은 보유 주택 수와 과세표준에 따라 차등 적용됩니다. 1세대 1주택자 및 2주택 이하자는 과세표준 구간별로 '0.5% ~ 2.7%'의 일반 누진세율이 적용됩니다. 반면 과세표준 12억 원을 초과하는 3주택 이상 다주택자는 '0.5% ~ 최대 5.0%'의 중과세율이 적용되어 보유세 부담이 집중됩니다.
재산세 이중과세 공제와 농어촌특별세(20%) 합산 고지 룰
종부세 과세표준에 이미 7월과 9월에 지방세인 재산세가 부과되었으므로, 헌법상 이중과세 금지 원칙에 따라 중복 부과된 재산세 상당액을 종부세 산출세액에서 100% 공제합니다. 이렇게 확정된 종부세 본세액에 국세 부가세목인 '농어촌특별세 20%'가 합산되어 매년 11월 말 관할 세무서에서 최종 납부고지서가 발송됩니다.
실전 사례 워크스루 (공시가격 15억 원 1세대 1주택 아파트 종부세 648,000원 정밀 산출)
시뮬레이터의 대입 조건을 직접 종합부동산세 법정 산식에 대입하여 실제 과세표준과 납부세액 산출 과정을 단계별로 풀어서 확인해 보겠습니다.
Step 1. 공시가격 1,500,000,000원에서 1주택 공제 1,200,000,000원 차감
- 아파트 공시가격: 1,500,000,000원 (15억 원)
- 1세대 1주택 기본공제: 1,200,000,000원 (12억 원)
- 과세표준: (15억 원 - 12억 원) × 60% = 180,000,000원 (1.8억 원)
Step 2. 3억 이하 구간 세율(0.5%) 적용 산출세액 900,000원 산출
- 종부세 산출세액: 180,000,000원 × 0.5% = 900,000원
- 재산세 이중과세 공제액 차감: 900,000원 - 360,000원 = 540,000원 (본세)
Step 3. 농특세 20% 합산 총 648,000원 최종 고지 확정
종부세 본세 540,000원에 농특세 108,000원을 합산하여 12월 1일~15일에 최종 648,000원을 납부하게 됩니다.