JIKO 계산기종부세 주택 수 산정 제외 특례(종합부동산세법 제8조 제4항)의 개요
불가피하게 2주택자가 된 실수요자를 보호하기 위해 세법은 3대 특례 주택에 대해 종부세 세율 적용 시 '주택 수에서 제외'해 주는 특례를 운영합니다. 1) 일시적 2주택(신규 주택 취득 후 3년 이내), 2) 상속주택(상속 개시일로부터 5년 이내, 수도권 밖 지분율 40% 이하는 무제한), 3) 지방 저가주택(수도권·광역시 외 공시가격 3억 이하 1채)이 대상입니다.
주택 수 제외 특례의 핵심 혜택(1세대 1주택 12억 공제 및 세액공제 유지)
이 특례의 핵심은 다주택자 중과세율을 피하는 것뿐만 아니라, 기존 1주택자가 누리던 '1세대 1주택 기본공제 12억 원'과 '고령자·장기보유 최대 80% 세액공제' 지위를 100% 그대로 유지해 준다는 점입니다. (단, 과세표준을 계산할 때 특례 주택의 공시가격 자체는 과표에 합산됩니다.)
지방 저가주택 특례의 지역 요건과 가액 기준(공시가격 3억 원 이하)
지방 저가주택 특례를 적용받으려면 해당 주택이 수도권(서울·경기·인천), 광역시(군 지역 제외), 특별자치시(세종시 읍·면 제외)가 아닌 지방 지역에 위치해야 하며, 과세기준일 현재 공시가격이 '3억 원 이하(시세 약 4.5억 원 내외)'여야 합니다. 1세대당 딱 1채에 한해 특례가 허용됩니다.
매년 9월 홈택스 종부세 특례 정기 신청 및 사후 관리 룰
주택 수 제외 특례를 적용받고자 하는 납세자는 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 국세청 홈택스에서 '종합부동산세 합산배제 및 특례 신청서'를 반드시 제출해야 합니다. 한 번 신청하면 자격 요건에 변동이 없는 한 다음 해에도 자동 적용되지만, 일시적 2주택의 경우 3년 내 종전주택을 처분하지 못하면 감면받은 세금이 추징됩니다.
실전 사례 워크스루 (서울 10억 주택 + 지방 2억 주택 보유자 주택 수 제외 특례로 종부세 0원 달성)
시뮬레이터의 대입 조건을 직접 종합부동산세 법정 산식에 대입하여 실제 과세표준과 납부세액 산출 과정을 단계별로 풀어서 확인해 보겠습니다.
Step 1. 서울 주택(10억) + 지방 저가주택(2억) 공시가격 합산 12억 확인
- 서울 본 주택 공시가격: 1,000,000,000원 (10억 원)
- 지방 저가 상속주택 공시가격: 200,000,000원 (2억 원)
- 합산 공시가격 총액: 1,200,000,000원 (12억 원)
Step 2. 9월 주택 수 제외 특례 신청으로 1세대 1주택 12억 공제 유지
- 지방 주택을 주택 수에서 제외하여 1세대 1주택 지위 유지
- 적용 기본공제: 1,200,000,000원 (12억 원)
Step 3. 과세표준 0원 및 종부세 0원 전액 비과세 확정
합산 공시가격 12억 원에서 1주택 기본공제 12억 원을 차감하여 과세표준이 0원이 되므로 종부세가 0원으로 전액 면제 종결됩니다.