JIKO 계산기다주택자 종부세 중과 규정의 대폭 개편과 2주택 중과 폐지
과거 조정대상지역 2주택자에게 적용되던 가혹한 종부세 중과세율은 세법 개정으로 전면 폐지되었습니다. 현재는 주택 소재 지역(조정대상지역 여부)과 무관하게 '2주택 이하'는 무조건 0.5% ~ 2.7%의 일반 누진세율이 적용되며, 오직 '과세표준 12억 원을 초과하는 3주택 이상 다주택자'에게만 최대 5.0%의 중과세율이 집중 적용됩니다.
다주택자 기본공제 9억 원(개인별 인별 과세) 적용 방식
다주택자의 기본공제액은 1인당 '9억 원'입니다. 부부가 각각 1채씩 총 2채를 소유하고 있다면 부부 합산 2주택이지만 세법상 인별 과세이므로 남편 9억 원, 아내 9억 원의 기본공제를 각각 적용받아 공시가격 합계 18억 원까지 종부세를 방어할 수 있습니다.
3주택 이상 다주택자 과세표준 구간별 중과세율표(0.5% ~ 5.0%)
3주택 이상 소유자의 경우 과세표준 12억 원 이하 구간까지는 일반세율과 동일한 0.5% ~ 2.0%가 적용되지만, 12억 원 초과 구간부터는 2.7% → 3.5% → 최대 5.0%의 중과세율이 급격히 치솟습니다. 이에 따라 강남권 및 수도권에 다수의 주택을 보유한 법인 및 개인 자산가의 보유세 부담이 기하급수적으로 커집니다.
법인 소유 주택에 대한 단일 최고세율(2.7% / 5.0%) 및 기본공제 0원
개인과 달리 부동산 법인이 주택을 보유하는 경우 기본공제 9억 원이 '0원(전액 미적용)' 처리되며, 공정시장가액비율 60%를 곱한 과세표준 전체에 대해 2주택 이하는 2.7% 단일세율, 3주택 이상은 5.0% 단일 최고세율이 가차 없이 부과되므로 법인을 통한 주택 투자는 세무상 극히 불리합니다.
실전 사례 워크스루 (공시가 25억 3주택자 과표 9.6억에 대한 중과세액 15,600,000원 산출)
시뮬레이터의 대입 조건을 직접 종합부동산세 법정 산식에 대입하여 실제 과세표준과 납부세액 산출 과정을 단계별로 풀어서 확인해 보겠습니다.
Step 1. 공시가격 합계 2,500,000,000원에서 기본공제 900,000,000원 차감
- 3주택 공시가격 합계: 2,500,000,000원 (25억 원)
- 다주택 기본공제: 900,000,000원 (9억 원)
- 과세표준: (25억 원 - 9억 원) × 60% = 960,000,000원 (9억 6,000만 원)
Step 2. 2주택 일반세율(7,500,000원) vs 3주택 중과(15,600,000원) 산출
- 2주택 일반세율 산출세액: 7,500,000원
- 3주택 중과세율 산출세액: 15,600,000원
Step 3. 3주택 중과에 따른 8,100,000원 세부담 격차 확정
동일한 과세표준 9억 6,000만 원이라도 3주택 이상 중과세율 적용 시 8,100,000원(810만 원)의 세금이 추가 부과되므로 주택 수 정리가 절세의 핵심입니다.