JIKO 계산기부부 공동명의 종부세 인별 과세(부부 각 9억, 총 18억 원 공제) 원리
종합부동산세는 세대별 합산이 아닌 '개인별 인별 과세' 국세입니다. 부부가 1주택을 5:5 지분으로 공동 소유할 경우 남편 지분 공시가격에서 9억 원 공제, 아내 지분 공시가격에서 9억 원 공제가 각각 적용되어 부부 합산 '최대 18억 원(시세 약 25억~26억 원)'까지 종부세 과세표준이 0원이 되는 압도적인 절세 혜택이 발생합니다.
단독명의(12억 공제 + 최대 80% 세액공제) vs 공동명의(18억 공제) 비교
공시가격 12억 초과 18억 이하 구간에서는 무조건 '공동명의(종부세 0원)'가 유리합니다. 반면 공시가격이 25억~30억 원을 초과하는 초고가 주택이고 소유자가 만 70세 이상이면서 15년 이상 장기 보유하여 '고령자·장기보유 80% 세액공제'를 최대로 받을 수 있는 경우에는 단독명의가 더 유리할 수 있습니다.
매년 9월 부부 공동명의 1주택자 과세특례 선택 신청 제도
종합부동산세법 제10조의2에 따라 부부 공동명의 1주택자는 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 관할 세무서에 '공동명의 1주택자 특례 신청'을 제출할 수 있습니다. 기본 '부부 각 9억 공제' 방식과 '단독명의 12억 공제+고령·장기보유 세액공제' 방식 중 본인 세금이 더 적게 나오는 쪽을 매년 선택할 수 있습니다.
공동명의 지분 증여 시 증여세(배우자 6억 비과세) 및 취득세 고려
단독명의 주택을 공동명의로 전환할 때는 상속세및증여세법상 '배우자 증여재산공제 6억 원(10년간 누적)' 한도를 활용하여 증여세 없이 지분을 넘길 수 있습니다. 단, 증여받는 지분에 대한 부동산 취득세(3.5%~4.0%) 및 등기 수수료가 발생하므로 향후 예상되는 종부세 절세 총액과 초기 이전 비용을 비교해야 합니다.
실전 사례 워크스루 (공시가 16억 아파트 단독명의(150만 원) vs 공동명의(0원) 비교 연산)
시뮬레이터의 대입 조건을 직접 종합부동산세 법정 산식에 대입하여 실제 과세표준과 납부세액 산출 과정을 단계별로 풀어서 확인해 보겠습니다.
Step 1. 공시가격 1,600,000,000원(16억 원) 주택 지분 분할 확인
- 아파트 공시가격: 1,600,000,000원 (시세 약 23억 원)
- 공동명의 지분: 남편 50%(8억 원), 아내 50%(8억 원)
Step 2. 부부 인별 기본공제 각 900,000,000원(총 18억 원) 대입
- 남편 과세표준: 8억 원 - 9억 원 = 0원
- 아내 과세표준: 8억 원 - 9억 원 = 0원
Step 3. 종부세 0원 및 단독명의 대비 연 1,500,000원 절세 확정
단독명의 시 약 1,500,000원의 종부세가 부과되지만, 부부 공동명의 적용으로 과세표준이 0원이 되어 종부세 0원으로 150만 원을 전액 세이브합니다.